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业主共有产权如何保护?律师来支招
【家装行业网】 时间:2015-01-16 来源:本站整理
  又到年初,各个小区的业主都要开始缴纳新一年的物业费。但是,除了交钱,业主在小区内还有利益可收,因为在小区内还有业主的共有财产,这是多数业主所不了解的。
  其实,在我们身边有很多业主都有共有财产被开发商、物业公司所侵占的遭遇,那么,到底该怎么理解业主的共有财产,而面对被侵占的共有财产,业主们又该怎么维护自己的利益呢?本报记者为此专访了辽宁安行律师事务所律师杨继新,对其中的主要问题进行了解答。
 
  问题一:业主的房产证上有着房子的面积、结构等信息,也能证明房产为自己所有。但是,很多业主却对共有产权(财产)理解的不透彻。那么,业主该怎样理解小区居民的共有产权呢?
 
  律师:主要从业主和开发商两个角度来看这个问题。
  首先,作为业主,甚至不知有共有产权这一概念。按照《物权法》的相关规定,业主的共有产权,是指建筑区划内的道路、绿地、占用共有道路或其他场地的停车位,以及其他公共场所、公共设施和物业服务用房等,属于业主共有,享有所有权,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。在业主普遍法律意识薄弱的情况下,中国人“自扫门前雪”的传统思维观念又使得业主自身权利的行使雪上加霜。
  其次,开发商和物业公司分别作为房屋的建设单位和服务企业,他们与业主的共有产权(财产)利益休戚相关,因此,导致开发商建设之初就刻意隐瞒业主的共有产权部分财产,物业公司在使用物业服务用房时也以所有人的身份“理直气壮”地使用。久而久之,业主根本不知自己享有这方面的权益。
 
  问题二:小区业主维护共有产权(财产)的案件频发的原因是什么?
 
  律师:业主的法律意识日渐增强,意识到自身权益遭受侵害必然会维权,但是,我国目前针对业主的共有产权(财产)未向房屋一样实行登记主义,登记缺失使得物权权属不明,因此,必然导致类似案件频发。如果不从根本上解决此问题,仅有法律规定没有配套的登记制度,以后这类问题还会层出不穷,建议产权登记机关在产权证项下明确共有财产部分,只有权利确定才会减少侵权案件的发生。
 
  问题三:曾经有朝阳的一名业主反映,小区物业将人防工程地下停车位高价售予园区内的业主,该业主质疑,小区人防工程地下停车位产权该归谁所有?
 
  律师:城市新建民用建筑修建防空地下室,属于国家在城市建设中,出于维护公共利益考虑,对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务。依据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定,人防资产作为国防资产的组成部分,产权性质应为国家所有。
 
  问题四:小区的停车位纠纷频频发生,那么停车位到底是专有还是共有,以什么为依据?
 
  律师:《物权法》对车位与车库的归属有明确的规定,主要分两种情形:一是,开发商建设的小区内专门用于停放汽车的场地,最初的所有权属于开发商,在出售房屋时,可以通过出售、附赠或出租的方式提供给业主,因此其最终权属主要根据购房合同的约定;二是,物业管理区域内占用业主共有道路、场地用于停放机动车辆的车位,属于业主共有。
 
  问题五:小区内经常有各种各样的广告,这些广告经销商是在经过物业公司同意的情况下,并且交纳了一定的广告费后,才发布的广告。那这些广告的收益到底该归谁?
 
  律师:现以代理过的一起民事案件为例,说明建筑物外墙面广告收入的归属:
  2013年,赵女士和李先生先后购买位于沈阳市和平区某小区临街的商品房各一套,赵女士和李先生均在三层相邻,该临街楼房的一、二层被某银行购买,用于办理储蓄存款等银行日常业务。2013年11月,该银行与赵女士、李先生二人签订合同,约定银行在赵女士和李先生二人所拥有所有权的房屋的外墙面上悬挂该银行的招牌,年租金为4万元,二人每人2万元,租金从2014年1月1日开始支付。2013年12月,该银行在赵女士和李先生的房屋外墙面悬挂了广告牌,2014年1月1日,该银行分别向二人支付了2万元租金。该小区业主委员会知道此事后,要求赵女士和李先生将租金交给小区业主委员会。赵女士和李先生不同意,认为出租自家房屋的外墙面,所得收益自然归他们二人所有。业主委员会认为,小区的外墙面属于业主共有,即使在赵女士和李先生二人住房的外墙面上做的广告,收益也不能仅由他们二人所得,而应当由小区全体居民所有。由于双方不能达成一致意见,在该小区居住的全体业主共100户向人民法院提起诉讼,请求人民法院判决每年的租金收益归小区全体业主。
  法院审理认为,小区的外墙面属于全体业主共有,虽然某银行的广告牌挂在赵女士和李先生二人住房的外墙面上,但该笔收益应当由小区全体业主享有,而不应该仅由赵女士和李先生二人享有。法院判决支持了原告的诉讼请求,诉讼费由赵女士和李先生二人负担。
  根据《物权法》的相关规定及有关解释,一栋建筑物中共有部分,如楼道、走廊、屋顶、外墙面、地下室、电梯、物业管理用房等,属于业主共有,并由全体业主享受收益。这部分收益由物业公司代为收取,作为公共维修基金等。
 
  问题六:住宅小区的会所产权一直被多数开发商认为属于自己所有。但是,要查清会所归属,需查开发商的小区房屋开发销售价组成明细。但是,作为业主却没有这个能力去核实。对此,该如何认定会所的产权?
 
  律师:物权法草案三审稿中曾有过 “会所”的规定:会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有。但是,《物权法》的相关规定中却删除了有关会所的规定,因此,并无法律明确规定确定会所是属于建筑物区分所有权中专有部分还是共有部分。对此,全国人大法律委员会的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。
  《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”我们不能当然地把会所理解成该条规定中的其他公共场所或公用设施。会所应是指居住区公共服务设施中的“商业服务”设施,商业性服务必然会有管理、维护等后续的投入,如果产权归全体业主所有,则应需全体业主承担这部分费用,增加了经营管理的成本,加之,多数的会所都处于亏损的现状,如此一来,会所非但未能为业主们盈利却成了业主们的负担,势必会影响会所的正常经营,甚至会关门大吉,而且法律也未规定业主们如何来承担损失。所以,如果会所属于业主共有,既无操作性的同时又是一种资源的浪费。
  因此,除开发商不能证明其拥有独立土地使用权因而进入小区建设成本的会所属于业主共有以外,会所并不属于全体业主法定共有部分,只有开发商以房屋销售合同或者其他书面形式书面约定其归全体业主所有,并登记记载会所所有权属于全体业主共有。
 
  问题七:随着业主们对居住环境要求的逐步提高,住宅小区中不仅有变电房、泵压房等水电设施,也有物业管理用房、公用停车场等公用设施,还有游泳池、网球场所等娱乐场所。那么,这些共用设施设备的产权归谁所有呢?
 
  律师:按照《物权法》的规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。但针对其中的公共场所、公共设施的界定并不明确。
  按照《商品住宅价格管理暂行办法》的规定,商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费,业主在购房之初已经为上述两类公共设施买单,理应由业主享受产权。另外,国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》规定,在新建住宅区内,由新建住宅单位投资建设的室外配电设施,其投资又摊入建房成本的,室外配电设施产权属于居民共有。
  除了法律法规有明确规定外,其他公用设施的产权应按约定或者投资收益原则予以确定。
 
  问题八:一旦出现侵犯小区业主共有产权的事件,业主该如何为自己维权呢?
 
  律师:小区业主委员会可与开发商或者物业公司沟通,确定业主的共有产权(财产)的权属,如果相关企业不予配合,建议通过诉讼解决。特别不建议业主们上访,甚至以极端的方式反映诉求,这样不仅不利于权利的行使,反而可能触犯法律。涉法问题一定要通过法律程序解决,这样才能以合法的方式保障业主的合法权益。

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